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今週のテーマ ＮＯ-１８ ２００５−８−６
〓 不良債権担保不動産の処理の現状 〓
不良債権の担保になっている不動産の任意売却による事業再生
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不良債権担保不動産の第２会社への引き戻し
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金融機関は不良債権処理のため担保不動産は売却です。
もちろん売却代金は、全額債務返済へ充当です。
金融機関の不動産担保債権の回収は３通りの方法です。
１．競売による売却代金の回収
２．任意売却による回収
３．外資系投資銀行及び、ファンドや一部のサービサーへのバルクセール
結局、不良債権の担保不動産は、その殆どが残債務金額以下の価値でしょう。
売却代金を返済に充当しても、多額の債務は残ります。
債務者は、ビルも取られ、自宅も手放し多額の債務が残ると言う事です。
金融機関は冷酷だといっても始まりません。
金融機関は事務的な債権の回収だけです。
身包み剥がされ、多額の債務を背負ってニッチもサッチもいかずに
自己破産と言うパターンがなんとも多いことか。
バブル期に銀行から勧められ無計画、知識不足のまま不動産を所有した人達の
現状の姿です。
★★★★ 担保不動産を取り返し、債務を極端に圧縮する方法はあります。
不良債権担保不動産を、新しく用意するの第２会社へ融資を確保して
任意売却で継承です。
★★★★ 任意売却による債務者の具体的な生き残り方法は、後ほど解説します。
諦めないで下さい。
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金融機関の不良債権処理の現状
金融庁は、２００２年３月の不良債権のピークから、２００５年の３月までに
大手銀行１1行に「緊急経済対策金融再生プログラム」による不良債権を
半減させる目標を課しました。
何故、政府、金融庁はこれほどまでに不良債権の処理を促進するのでしょう。
不良債権の問題をごく簡単に説明します。
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★★ 不良債権処理には間接償却と直接償却があります。
間接償却とは、貸し倒れ引当金の計上です。
５億円の融資に対して、銀行の担保不動産の価値査定が２億円とします。
貸し倒れ予測額は３億円です。そしてこの３億円を会計上不良債権として
貸し倒れ引当計上します。
もし融資先が倒産しても、３億円は「貸し倒れ引当金」として計上していますので
２億円の回収で会計上に問題はありません。と言う事です。
しかし担保不動産が、「２億円で売れる」予想が１億円でしか売却できないと
更に１億円の不良債権の発生になります。
間接償却では、実態の不良債権は確定していないと言う事でしょう。
不良債権を確定させるためには、担保債権は担保不動産の売却です。
無担保債権は、債務者が法的整理(個人は破産、法人は特別清算か破産）
をするか、サービサーへの債権譲渡により無税償却を行います。
このような銀行のオフバランス処理が、直接償却です。
そして、「緊急経済対策金融再生プログラム」とは、３年で不良債権を５０％
までオフバランスしろと言う、金融庁の金融機関に対する命令です。
そして確かに大手１１項の不良債権は半減しました。
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★★ 不良債権処理の推移
不良債権のピークは２００３年です。
■大手１４行 １３兆６０００億円
■地銀６４行 第二地銀５０行 ２９兆６０００億円
■その他５０３の金融機関 １０兆９０００億円
■合計
５４兆１０００億円
２００５年３月の不良債権
■大手１４行 ７兆６０００億円
■地銀６２行 第二地銀５０行 １０兆２０００億円
■その他５０１の金融機関 ７兆１０００億円
■合計
２４兆９０００億円
金融再生プログラムによって不良債権処理が加速し、金額からすると
金融機関の抱える不良債権は、確かに半減です。
銀行は大口債権からの処理です。
金額は確かに半減です。しかし件数では７０％が手付かづです。
今後は、大手中心の大型不良債権処理から、中小零細企業の
不良債権処理が本格化してきます。
また、サービサーに譲渡された不良債権は、金融機関にとっては処理済です。
数字に表れないですが膨大な金額と件数があります。
金融機関の関係会社サービサーへの付け替えが、真の不良債権処理でしょうか。
サービサー保有の不良債権担保不動産の額は、７０兆円超と言われています。
今後、これらサービサーの不良債権処理も本格化します。
一部の大手金融機関などは、約定どおりの返済をしている中小企業の担保債権を
ＲＣＣ（整理回収機構）などのサービサーへ、どんどん売却です。
彼らの査定では、不動産価値が担保割れで「要注意先債権」との事です。
これはまさに、懸命に借入金の返済を続けている真面目な中小企業を
倒産に追い込む暴挙です。
不良債権の担保になっている不動産所を所有の債務者は、早めに対策が必要です。
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★★ 不良債権の問題
結局不良債権を処理すると言う事は、日本の経済にどう言う影響を
与えるかについての明確な答えは、誰も出していません。
一般的な見解は、銀行の自己資本比率を高め、経営の健全性を確保すると言う事です。
国際統一基準（ＢＩＳ規制）で、国際業務を行う銀行の自己資本比率は８％以上と
規定しています。
確かに自己資本が８％を割り、国際業務が出来なくなっては大手銀行にとって
大変な事態でしょう。
国内業務のみを行う銀行の自己資本比率は４％（国内基準）としています。
ＢＩＳの自己資本比率の算出は
■ 自己資本÷リスクアセット×１００％
一般の会社の自己資本比率は
■ 自己資本÷アセット（総資産）×１００％
銀行は一般の会社の経営分析と違い、自己資本比率はリスクアセットを
分母に使います。
リスクアセットとは、資産ごとに貸し倒れリスクの割合を掛けた金額の合計です。
したがって分母のアセット（資産）が小さくなれば自己資本は向上します。
国債や、日銀の当座預金は０％で資産から除外できます。
銀行間融資は２０％、住宅ローンは５０％、一般企業融資は１００％を資産として
計算します。
自己資本比率を高めるためには、資本の部（資本金および利益）の増加
また、無駄な資産を圧縮するかです。
銀行にとって、利益を出す増資をすると言った、資本の増加は簡単ではありません。
資本を増やす事より、分母の資産を減らす事で、計算上の自己資本を
高めようとします。
よって、思い切った不良債権処理は、貸し剥し、貸し渋りで、一般企業融資の
貸し出し総額を減らす事により、自己資本比率を向上させます。
金融庁が不良債権の処理を強引に指導していると言う事は、まさに企業に対する
貸し剥し及び貸し渋りの促進となっています。
そして銀行は金余り状態です。その資金でリスクアセット０％の国債を
買っている事は想像できますが。
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★★ 銀行の不良債権の整理が出来ると景気は良くなるのでしょうか。
２１世紀に入った経済環境は、２０世紀型経済とは様変わりです。
経済環境の変化の詳細説明は次の機会にしますが、ＩＴ化による経済構造の変化や
物余り、デフレ等々皆さんも変化は、肌で感じている事と思います。
企業も勝ち組みと負け組みが明確です。
勝ち組の資金調達は直接金融への依存を高めています。
銀行による間接金融のニーズのある企業は、ビジネスを伸ばすニーズより
ビジネスが厳しく生き延びるため当面の資金繰りに必要なニーズばかりです。
これでは、新規貸し出しは不良債権です。
銀行の不良債権が整理できたとしても、景気回復にはさほどの寄与は無いでしょう。
自己資本の関係で説明したように、不良債権処理とは、銀行が企業にお金を貸せない
状況を作っています。
一時的であれ、景気回復どころか、負け組み企業の市場からの淘汰（倒産）と言う
厳しい経済状況が発生します。
では、政府はなぜここまで不良債権処理を急ぐのでしょうか。
２０世紀型の経済構造をそのまま引きずっては、２１世紀の日本経済は
世界から遅れます。
どうしても２１世紀型の経済構造への変革が必要です。
私の見るところ、不良債権処理を梃子に、業界の改革再編、金融ビックバン、
国際会計ビックバン、公社、公団の民営化への改革等々によって、国際的競争力を
高めるため経済環境の一新を行っているとみていいでしょう。
一言で言うと２１世紀の日本は、「構造改革なくして景気回復は無い」です。
どこかで聞いたようなフレーズです。
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任意売却による担保不動産の引き戻し手続きの概要
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★ ★ 任意売却手続きの流れ ★ ★
１． 任意売却価格（第二会社への引き戻し価格）の調査、査定
不動産鑑定士にお願いして鑑定価格を出します。
不動産鑑定価格といっても実は色々あります。
１．積算価格 取引価格を参考にした実勢に近い価格
２．収益価格 収益還元法により算出される価格
３．鑑定評価額 「不良債権担保不動産の適正評価手続きのおける
不動産鑑定評価に際して特に留意すべき事項」に
基ずいて算定される価格、と言う難しそうな鑑定
方法です。
簡単に説明しますと、当面の収益と転売予測価格を
算定し、市場調整率を割り出しその分を減価するため、
極めて低価格になります。
４．売却基準価格 競売による法改正以前の最低競売価格です
鑑定評価額は任意売却にとって非常に重要な意味を持ちます。
平成１０年１２月４日の国税庁長官名で出された「法令解釈通達」で、
金融機関が持つ不良債権担保不動産の処理価格に関して一定の基準が引かれた
と言う、画期的な法令解釈です。
この後、金融機関の担保不動産査定にも大きく影響し、不良債権処理が
一挙に加速しました。
この鑑定評価額は、社長さんが金融機関に任意売却の価格を提示する場合、
非常に重要です。
金融機関も担保不動産の価格査定は、不動産鑑定士に依頼です。
鑑定士さんは、銀行に上記３通りの鑑定結果を報告します。
そして銀行の貸し倒れ引当は、鑑定評価額を基準とします。
もう社長さんでしたらお分かりの事でしょうが、この鑑定価格以上でしたら
金融機関は任意売却に応じると言う事です。
社長さん所有の担保不動産を鑑定士さんに依頼して、鑑定書に出来るだけ低くこの
鑑定評価額出してもらってください。
国税庁の法令解釈通達が、どのような経緯で出されたかは、以下に引用します。
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国税庁長官
薄 井 信 明 殿
社団法人 日本不動産鑑定協会
会長 安 藝 哲
「不良債権担保不動産の適正評価手続きのおける不動産鑑定評価に際して特に
留意すべき事項」に基ずいて算定される価格の、税務上の扱いについて
（照会）
現下の緊急課題である不良債権・債務関係の迅速円滑な処理を進めるため策定
されました「総合経済対策（平成１０年４月２４日）」及び「金融再生トータ
ルプラン（平成１０年６月２３日）」の決定に基ずき、本協会において、別添
の「不良債権担保不動産の適正評価手続きのおける不動産鑑定評価に際して特
に留意すべき事項」を取り纏めました。
つきましては、この留意事項に基ずいて算定される不良債権担保不動産の価格
は、税務上も認められると解して差し支えないか、貴見をお伺いしたく照会申
し上げます。
以上
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国税庁長官
薄 井 信 明 殿
日本公認会計士協会
会長 中 地 宏
「「流動化目的」の債権の適正評価に付いて」に基づいて算定される価格の
税務上の取り扱いについて（照会）
現下の緊急課題である不良債権・債務関係の迅速円滑な処理を進めるため策定
されました「総合経済対策（平成１０年４月２４日）」及び「金融再生トータ
ルプラン（平成１０年６月２３日）」の決定に基ずき、別添の「「流動化目的」
の債権の適正評価に付いて」を取り纏めました。
つきまして、本報告書に基づいて算定される流動化目的の債権の価格が税務上
の取り扱いにおいて、特に問題がないかにつき、貴見を得たくお伺い申し上げ
ます。
以上
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適正評価手続きに基づいて算定される債権及び不良
債権担保不動産の価格の税務上の取り扱いについて
（法令解釈通達）
課 法 ２−１４
査 調 ４−２０
平成１０年１２月４日
国 税 庁 長 官
薄 井 信 明
平成１０年１１月２日、日本公認会計士協会から、また、同年１１月２日及び
１１月２０日、日本不動産鑑定協会から、国税庁に対し、両協会が策定した適
正評価手続きに基づいて算定される債権及び不良債権担保不動産の取引価格は
税務上認められる解して差し支えないか照会がありました。
国税庁においては、その内容を検討し、 平成１０年１２月４日、それぞれの
手法の計算の基礎とした収支予測額及び割引率が適正だあれば税務上も認めら
れる旨両協会に対して解答しました。
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２．銀行に任意売却のお願い
債務者の返済状況は大きく分類すると３通りです。
１ 約定どおり返済している
２ 約定返済の見直しを行い減額返済（リスケジュール）している
３ 返済を停止している
社長さんの銀行（債務者）に対する任意売却による抵当権抹消の依頼です。
依頼は、書面にして提出します。
ここでは、不動産仲介業者さんに、「どのくらいの価格でしたら売れるかの
打診はしています」と伝えましょう。
１ 約定どおり返済している場合は、返済額の減額要請と任意売却による
返済の意向を伝えます。
残債務に関しては超長期の返済計画の提示です。
２ 約定返済の見直しを行い減額返済（リスケジュール）している場合は
借入額の完済は不可能でしょう。よって物件売却による返済の意向を
伝えます。
残債務に関しては超長期の返済計画の提示です。
３ 返済を停止している場合は、競売申請が行われている場合もあります。
心配しないで下さい。
売却基準価格以上の任意売却の意向を伝えれば、競売の取り下げは
可能です。
残債務に関しては超長期の返済計画の提示です。
金融機関の抵当権付債権の回収は、１任意売却、２競売による売却、３抵当権
付き債権としてサービサー等へ売却の３通りしかありません。
金融機関にとって、任意売却は最も手間がかからず多くの回収が見込める方法です。
任意売却に応じないケースは殆どありません。
３．買い取り資金の調達
不動産金融の現状
金融庁の「金融検査マニュアル」の基づいた債権分類では、中小企業の殆どが
要注意先以下要管理先、破綻懸念先でそうです。
中小企業への融資を中心とする地域銀行（地銀、信金、信組）は、中小企業への
融資が減少しています。
さてそれではどこへ融資して利益を確保するのでしょうか。大変に厳しい状況です。
住宅ローンではロットが知れています。中小企業へ融資するとまた不良債権です。
そこで、苦し紛れの不動産融資です。
ただし収益物件担保が条件であり、負債の無い新会社がベストです。
好立地で純収益が１０％以上あれば全額融資も可能です。
任意売却による引き戻し物件は１３％以上の収益確保が目標です。
金融機関に融資可能性の調査を依頼し、融資の目途を立てておきます。
４．不動産仲介業者の選定
なるべく親しい不動産仲介業者の選定です。
金融機関に選任媒介契約をしている不動産仲介業者と紹介します。
この紹介の儀式を怠ると、金融機関は関連の不動産会社で売却先をを探すと
言う事があります。
５．金融機関と具体的任売価格の交渉
金融機関に売買予定価格及び返済計画書と、不動産鑑定書を提示して売買価格の
確認を取りましょう。
もちろんその場では決まりません。本部稟議です。
しかしおおよその解答は導き出せます。
６．第２会社の設立
第二会社を設立します。この会社の役員は、社長さん並び奥さんや親兄弟は
就任できません。
その会社の買い付け証明を持参し仲介業者さんと、金融機関へ売却承諾の依頼です。
買い付け証明の価格は、不動産鑑定書の鑑定評価額の１割増し価格と
言うところでしょう。
後は金融機関の決定待ちです。
決済手続きの場所と司法書士の選定は、買主が融資を受ける融資先の決めるのが
一般的です。
任意売却による担保不動産の引き戻し手続きに関しての解説は、専門的ノーハウ
及び交渉相手と信頼関係等、案件の状況により対策は変わります。
ここではごく一般的な概要の解説にとどめます。
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バブル期多額の借り入れをした多くの債務者は、自分では解決の糸口を見出せず、
多くの債務者が、弁護士さんなどに相談して破産を勧告され将来に
不安を持っています。
確かに多額の債務の返済継続は不可能でしょう。
だから言っ、勝手に支払停止など行はないで下さい。
昨今「借りた金は返すな」など乱暴な債務整理の本などが出ていますが、
金融機関に実情を開示し、返済可能な金額の範囲で誠意を持った返済を
実行するべきです。
債務者が金融機関に対し、開き直ったような姿勢の対応が続けば、金融機関は
賃料差し押さえ、競売と事務的に処理をしてきます。
こうなっては結果、身包み剥がされることになります。
金融機関の担当者との信頼関係を失うと、任意売却の相談に大きな
支障をきたします。
結局ビジネスも人縁関係もその根は、誠意であり、心です。
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厳しい状況下の置かれている債務者の皆さんの、多少の参考になれば幸せです。
もしご質問やご相談があれば、お問い合わせください。
私も１人で飛び回っていますので、出来る限りホームページの
「郵便マークのお問い合わせ」 からお願い致します。
どうしても緊急であれば直接携帯にご連絡下さい。
■■ ０９０−９２００−３１３９ ■■
相談は無料で乗っています。ご心配なくご相談してください。
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TEL ０３−３６６１−３３０４
▼▼ 発行責任者 布 川 立（ぬのかわ りゅう）
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