大家さんへ
−不動産賃貸担当者からの言いたい放題−
◎賃貸は事業です。利回りはあくまでも想定の計算です。リスクも一緒に背負ういうことを覚悟しておいて下さい！
大昔のように「貸してやっている」はまったく通用しません。
借り手がいて成立している契約です。貸す側が偉いわけではありません。
契約には色々な法律が付随してきます。自分勝手で相手に不利な契約内容は「無効」になります
住まいには居住権が事業用には営業権が発生します。
はじめにきちんと取り決めをして契約を考えなければいけません。
簡単にお金儲けのできるものではありません。
家賃を滞納する人もいるでしょう、近隣からのクレームにも対応しなければなりません。
設備の取替費用の大半は大家さんの負担です。
大家さん業とはとても大変だということを覚えて下さい。
■土地の有効活用は大事ですが、長く愛される建物を造って下さい。
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
オーナー様は賃貸住宅に住んだことがない人が大半でしょう。自宅は大きいのでしょうね
でも、一度自分が住むことを考えてみて下さい。
自分の周りの人に賃貸住宅の不便さを聞いてみて下さい。
娘さんや息子さんに住んでみたいマンションなどを聞いてみてください。
ただ専門の不動産屋さん・設計屋さんにお任せするのではなく,利回りだけを追求するのではなく、
何十年も維持管理していかなければいけないことを忘れないで下さい。
バブルに負けない財産を造ってください。
■そして貴方の財産です！
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
「あのマンションかっこいいね。住んでみたいね。」と思われる物にしてください。
私は、日本の集合住宅の大半はダサイと思っています (^^;)ｽﾐﾏｾﾝ
２０年経つと雑居ビルになっているような物件が多いんです
「海外のアパートメントは５０年経ってもカッコイイのになぁ」と思ってしまうんです（文化もちがいますけど）
最近デザイナーズマンションなんていう洒落た物件も多く見られます。
付加価値を考えましょう。
「所詮賃貸なんだからいいじゃないか」こんな考えは捨ててください。賃貸物件も大切な財産です！
■最近の賃貸事情（住居）
−賃貸部件を探しに来る人たちが贅沢になってきました−
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
ＴＶや雑誌、友達の住んでいる物件などを見ているせいでもあるでしょう
駅が近ければいい訳でもなく、安いからいいわけでもありません。
充実の設備・きれいな外観が当然好まれます。もちろん、安い物を探しにくるんです。
家賃は払うだけで貯金ではないですし、収入に見合った物件にしか住めませんし、家を購入する人もいますからね（月に１０万支払えるなら家が買えるでしょう）
今は借り手市場なのです。
空き部屋も増えています。
不景気なので引っ越しを躊躇する人も勿論いるでしょう。
人口も増えていません
何でも建てれば借りる人がいるわけではありません。
近隣で求められているものは何か？リサーチが必要です。
【例１】学校も企業もない駅から遠い場所にワンルームアパートを造っても学生は入居しないですよ
【例２】駅から遠いのに駐車場がないと…それだけ不利です
【例３】音大の近所なら防音室付きの単身者向け物件があったら大人気だけど…近所に音大あります？
【例４】部屋数を多く取りたいから壁を薄くしたら…「隣の声が筒抜けで最悪〜」とすぐに引っ越していってしましますよ
そして大事なのは「誰でもいいから入居してくれればいい」 これは絶対にダメです。
きちんと審査をして入居者を選ばなければいけません。
空き部屋が埋まらないからといって無職の人を入居させたらどうなりますか？家賃払ってもらえないですよ
審査もせず入居させた結果、暴力団の事務所にされその関係者が集まり…他の入居者が出て行ってしまい入居する人がいなくなってしまった…とか…
色々問題が発生する可能性があります。
簡単に考えないで下さい。長い目で見て考える事が必要です。
■新婚カップルは夢を見てます！
賃貸だって持ち家だって特に女性は夢をみます。
男性にだって譲れない希望はあるのです。
そんな希望を叶えて良い入居者をゲットしてみませんか！
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
新婚カップルのほとんどが夢見ています（堅実は方も多いですが）
ＴＶ・雑誌を見てカッコイイマンションを新婚生活のスタートに探しに来る方は少なくないです。
ＬＤＫの広い、見た目の良い、小洒落たマンションです。自由が丘・恵比寿・渋谷などに紹介されるマンションなどを基準に探します。
もちろん気持ちは良くわかります。
新婚生活のスタートです。豪華なホテルで結婚式を挙げ海外に新婚旅行に行き、実家から初めて独立する娘さんは少なくありません。
あこがれの独立なのです。
しかし、雑誌などで紹介されるような物件はこの町にはほとんどありません。
無難にまとめた「ごくごく普通」のファミリー向けマンションばかりです。
もちろん平均的サラリーマンなら予算もそんなには無いのですが
それでもオーナーにはチャレンジして欲しいのです。
●新婚向け若い女性の喜ぶマンション
●初めての一人暮らしこれなら十分
●ファミリー向けゆったりテラスハウス
●夫大喜び！ガレージのあるテラスハウス
●バイクは自宅の玄関前に駐車できる男性の喜ぶアパート…
なんていかがでしょうか？安易なネーミングですみません（＾＾；
■しばらく貸したいけど使いたいとき返してもらえますか？
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
普通賃貸借契約において貸し主都合での返還は難しいです。
使いたいときに返してもらうことは難しいので定期借家契約をおすすめします。
定期借家は更新のない契約です。双方の同意があれば再契約は可能です。期間が到来すれば立ち退き料も不要です。
期間は３ヶ月でも１年でも１０年でも可能です。が、期間は定めなければいけません。そして書面による契約が必要です。
口頭では不可です。
従来の借家契約では、口頭契約でも成立する場合がありましたが、定期借家では、必ず書面による契約が必要になります。
契約書を交わす際には、その物件が定期借家であることを必ず確認しましょう。特に、契約の更新がないことや契約の期限が満期に達したら退去しなくてはいけないこと、契約の終了年月日が明記されている必要があります。
定期借家では、契約更新はできませんが、再契約をすることはできます。ただ、契約期間は借家によって決めることができるので、自分たちの人生設計を考えた上で、どのくらいその家に住むのかを考えて、契約期間が自分たちに合っていあるかどうかを見て決めるのも１つの手です。再契約をする場合がありそうなら、契約の段階から再契約料の確認もしておくと良いです。
※転勤期間中だけ貸したい場合などはこれがよいでしょう。しかし…会社の都合で急遽転勤が短くなっても…契約期間が残っていれば返してもらえませんからね
■住まなくなったから貸したい…
古いけど私たちはそれでも平気だったからリフォームしなくても平気？
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
良い人に長く住んでもらいたかったらきれいに直して下さい。
そして貸した後に壊れた設備も大家さんが負担して直す義務があります。
お金を掛けないで儲けることはできませんよ〜
●雨漏りをそのまま放置…いくら修理費用が高くても貸すのであれば直す義務があります。
●水漏れやガラスが割れているのもしっかり直して下さい。
●日焼けした壁紙、畳、襖紙が破れたままではちょっと…住むことは出来ますが…良い入居者は敬遠しますよ
「汚くても何でもいいから貸してくれ」…こう言う人は要注意です。
最初にお金がかからなくって助かったわぁ〜なんて思っていると入居後アレコレ直してくれと言ってきますよ
実際にそう言ってきた人は存在します。
その時は急いでいただけだったようです。
入居してからの修理は費用だけではなく家具も搬入してあるので大変です。
■貸した家の住人への近隣からのクレームがくる
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
ゴミをきちんと分別しないとか、犬が放し飼いだとか、夜中までうるさいとか…
近隣からもクレームを受け付けるのも大家さんのお仕事です。
たとえ管理会社が入っていても大家さんに直接苦情を言ってくる人はいます。
嫌なこともひっくるめて「大家さん業」ですので覚悟をして下さい。
■家賃を払ってくれない人がいる
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
まず、家賃チャックは欠かさずに行って下さい。
払ってくれるのが当たり前なのですが…そう思って家賃を１年間チェックしていなかったオーナーがいました…
申告の時になって入金されていないことが判明しました。
すでに１年間滞納…いきなり相談されても…取り立ては困難です
早め早めに請求をする必要があります。
言いたくないの大家さんが多いので管理をしていなくても相談を受けますが…
通帳チェックをしているのは大家さんです。
まず自分で一声掛けて下さい。
家賃が入金されなくても入金されたと見なされ翌年の申告時には課税されます（その後も入金なき場合は返還されますが）
入金されるのが当たり前ですがっ！！それでも滞納者は存在します！
賃料をローンの返済へ当てている方へ…入金されない場合も考えて下さい。
もちろん空き室期間もあります。
これも逃れられないリスクです。
どれだけ入居前審査をしても滞納者は存在します。
信販会社の審査でＯＫでも、一生安泰ではないのです。
仕事が無くなって支払えなくなった人もいます
公務員だから心配ないでしょうと思っていたら…給食費も払わない公務員もいましたよね…
大手企業に勤めているから大丈夫でしょうと思っていても…大手も倒産する時代です。
フリーターだけど大丈夫かな？と思っていてもしっかり払ってくれる人も、もちろんいます。
予想のできないリスクですが、現実としてあるので記載させて頂きます。
絶対は安心は無いです。
■土地を駐車場にして貸したい
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
＊砂利にしますか？
初期費用は安いですが草むしりなど定期的に必要になります。砂利も減ったら新たに追加する必要があります。
＊アスファルトにしますか？
初期費用はかかりますが後の管理は楽です。
※ただし駐車場は建築のような費用が必要ではないので税金は建物所有に比べると高額になります。
■事業用に貸したい
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
用途地域の問題や搬入搬出による車の出入りの量（いがいと後から驚いたりします）、騒音、匂いなどを考慮し業種を選んで下さい。
いきなり住宅の前にゴミ処理場ができたら困りますからね（＾＾；
営業時間などもしっかりはじめに聞いておきましょう。
●倉庫…
近隣に住宅地が無いことが好ましいです。トラックなどの搬入が頻繁だと苦情が来ます。
●作業場・修理工場…
用途地域制限のある業種がありますで注意しましょう。
騒音、匂いなど近隣からのクレームを考え貸す相手を探しましょう。
食品系なら匂いやゴミ処理についても要注意。
軽作業なら夜間の作業についてや音にも要注意。
●展示場…
搬入搬出の車について
来客のある職種の場合は来客の駐車場に注意。路上駐車しないよう、近隣からのクレーム対応が必要です
中古車店やバイクショップなどは特に路上駐車やエンジン音によるクレームがありますので注意です。
●学習塾…
不特定多数の人間が集まる場所は意外とご近所からのクレームがありますので注意が必要です。
時間前に子供がビル内で遊んでいるとか…近所に迷惑をかけているとか…うるさいとか…
子供達の自転車を駐輪する場所はありますか？意外と多く必要ですよ
父兄の送迎の車によって近隣から苦情がある場合もあります。
●飲食系…
あると便利なのですが、匂いとゴミ問題そして…来客の自転車が歩道を埋め尽くす…意外とこの自転車苦情が多いです
飲み屋さんの場合…カラオケの騒音苦情に要注意です
●保育所…
とっても必要なのですが、子供の声は響きます。
そしてやはり送迎の自転車や自動車問題が発生します。
きちんと相手の業種と所有している物件の状況を把握しましょう。
■お金も手間もかかります
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
安くていい物なんて無いと思います。メンテナンスをしなくていいものも無いと思います。
定期的な点検、空き室のリフォーム、外観のお手入れを忘れないで下さい。
●ゴミ置き場はきれいですか？
専用の物置などを設置してみてはいかがですか？
外部の人が投げ捨てしにくいように、美観も考えて（お掃除もしてくださいね）
※必ず散水線を設けてくださいね（夏場の水掃除はかかせませんから）
●自転車が溢れていたり、放置されたりしていませんか？
外部からの無断駐輪や、引っ越し時に放置して行かれないように住人専用のシールの配布をおすすめします。
●枯れ葉が溜まっていませんか？廊下やエントランスはきれいですか？
外部の汚い建物をご案内すると「うーん…悪くはないんだけど？」と言われます。
ご自分でお掃除するか、クリーニング業者を入れるようにしてください。
※できたら自分で定期的に点検がてらお掃除することをおすすめします。 人任せではなく、自分で見ることが大事ですよ。
定期的にご自身でエントランスのガラス拭きや草むしりなどをしているオーナーさんがいらっしゃいます。
自分で見て「あら電球切れてるわ」と修理の依頼を頂きます。
気になる所も「○○も古いから直しておいてね」と言って頂きます。
住人さんに快適に住んで欲しいから、自分の建物だからしっかり自分で見ているのです。
そしてその様子を見て入居者の方も大家さんがマメで助かると言って下さいます。
立ち話などをして交流もできます。
住人の様子もわかります。
管理会社に管理を依頼していても、たまにはご自身で物件を見て下さい。
●共用灯は定期的に点検してください。消耗品です。
外部の電灯は気温差が激しいため消耗が早いので要注意です。
●植栽のお手入れもお忘れなく。伸びきった葉が隣地に侵入していたりします。
駐車場の草取りもお忘れなく。
●駐車場が土や採石の場合、
水たまりができないように定期的に採石などの工事をしてくださいね。
●消耗品の取り替え費用（給湯器や内装代）必ず積み立てしておいて下さいね。
１０年経ったら外壁の修繕を考えて下さいね。（老朽化には逆らえません）
古くなったらちゃんと今風にリフォームしてください。
管理会社や建設会社に工事を依頼すると高いという方がいますがホームセンターなどで売ってるものとの単価の比較はしないでください。(^^;)
大量に在庫のある販売とは違います。
電球などの取り替えでも、掃除でも、ちょっとした改修でもご自分で動けば安くすみますが（器用な人なら何でも自分でするでしょうけど）
業者が動きますので、それなりに経費が必要となります。
簡単なほど高く感じると思いますが、タダではできませんのでご了承ください。
見た目ほど簡単でない工事があります。水道・電気・ガスをいじることは大変です
簡単にコンセントの増設はできません（見た目はすぐにできそうですけど）水道の管もガスも床下です。
リフォームの一例
●お風呂のリフォーム
バランス釜のお風呂が古くなったら給湯タイプにしてみてはいかがでしょう？
シャワーの無いお風呂はもう古い！
●和室から洋室へのリフォーム
もしも１ＤＫだったら畳からフローリングへ替えてみてはいかがでしょう？
●ジュータンの洋室はフローリングかＣＦにしましょう
アトピーのお子さんが増えてきましたので要望が多いですし毎回貼り替える費用が削減できます。
●外壁の塗り替えは必ず行って下さい。
漏水を防ぐためにも、外観のためにも必要です。
見た目のかわいい、きれいな建物の方が好まれるのは当然です！
ベランダや階段の鉄部などさびて腐っている場合もあります。
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
色々書かせて頂きました。ごめんなさい。
そんなの言われなくってもわかっていますとおっしゃる方が多いでしょうし、
昔はそんなこと気にしなくても大丈夫だったと思う方もいらっしゃるでしょう
ほんのちょっと最近の傾向を書いてみました。
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●